17.12.11

Mevrouw,Mijnheer                                                   BELANGRIJK

Beste,

Naamloze vennootschap - omzetting aandelen aan toonder in aandelen op naam.

Er was door vorige wetgeving reeds voorzien dat alle aandelen en effecten aan toonder tegen uiterlijk 31 dec 2013 op naam dienden te komen.

De regering Di Rupo heeft net beslist dat wanneer de omzetting in 2012 gebeurt er een taks verschuldigd is van 1% op de waarde en voor 2013 een taks van 2% .

Dit zou vermoedelijk op de boekwaarde van de vennootschap zijn, zoals deze uit de balans blijkt.

Dit geldt enkel voor de vennootschappen waarvan de aandelen gedrukt werden, meestal naamloze vennootschappen.

Is dit voor uw vennootschap het geval en wenst u deze taks te vermijden, dan is volgende procedure uit te voeren (uiterlijk tegen 31/12/2011):

1.De individuele aandeelhouder van aandelen aan toonder dient zo snel mogelijk per aangetekend schrijven de vennootschap te verzoeken zijn aandelen om te zetten in aandelen op naam (verzenden naar maatschappelijke zetel).

De vennootschapswetgeving voorziet dat elke aandeelhouder (aan toonder) op het even wanneer kan verzoeken zijn aandelen  om te zetten, ongeacht de voorziening in de statuten.

Dit uiteraard tegen afgifte van de aandelen , welke de vennootschap dient te vernietigen door het aanbrengen van de vermelding “omzetting in aandelen op naam dd. en datum- voor 31/12”  en deze te bewaren.  De omslag van de aangetekende zending is belangrijk want bewijst dat  dit nog in 2011 (zonder taks) is gebeurd.

2.Om het volledig sluitend te maken dient de vennootschap op haar beurt een aangetekend schrijven terug te sturen met de mededeling dat de aandelen op naam werden gezet op datum van (datum voor 31/12/2011).

3.Zo dit nog niet bestond dient een aandelenregister aangelegd met opgave van naam, adres en aantal aandelen welke ieder individueel bezit.

Het is uiteraard belangrijk wie men op geeft als bezitter van de aandelen (fiscus, succesie, eigendomsrecht). Vanaf dan wordt deze persoon geacht de wettige eigenaar te zijn van de aandelen.

In bijlage vindt u een model met betrekking tot het aangetekend schrijven. Gelieve zeker uw persoonlijke gegevens correct in te vullen.

Met vriendelijke groeten,

De Keyser Gilbert, Accountant-

gilbert@accountant-dekeyser.be

Modelbrief aan te passen aan de specifieke gegevens van uw vennootschap

Naam

Persoonlijk adres

                                                                                                                             Adres maatschappelijke zetel van

                                                                                                                             de vennootschap

Datum

aangetekend

betreft :verzoek tot omzetting aandelen aan toonder in nominatieve aandelen van de nv XXXXXX

Mevrouw, Mijnheer,

Zoals de vennootschapswetgeving voorziet verzoeken wij met ingang van heden de aandelen welke wij bezitten (toonderstukken) om te zetten in aandelen op naam.

Wij maken deze stukken aan u over tegen inschrijving in het aandelenregister, met het verzoek deze te willen vernietigen.

Gelieve hierbij kennis te nemen van het aantal aandelen en de gegevens van de wettige eigenaar :

(aantal aandelen – eventueel nummers of van nr tot nr opgegeven, evenals de juiste identiteitsgevens.

Met alle achting,

Als u verkoopt aan een BTW-plichtige in een andere lidstaat wordt dit volgens art. 39 bis WBTW vrijgesteld van belasting in de lidstaat van vertrek. U kunt dus factureren zonder BTW.

Er zijn echter twee voorwaarden:

Met ingang van 01 juli 2011 kunnen renovatiewerken aan woningen altijd het verlaagd tarief (6%btw) genieten zodra de woning minstens vijf jaar oud is. Dit geldt niet voor verwarmingsketels (gemeenschappelijk) voor appartementgebouwen  en liftinstallaties, waar de termijn vijftien jaar blijft.

Herstelling van fietsen, schoenen en lederwaren, evenals herstelling van kleding is voortaan ook permanent aan 6% btw.

Onder druk van de Europese wetgeving werd de verplichting om zich als aannemer te laten registreren op sanctie van een verplichting tot inhouding door de opdrachtgever definitief afgeschaft (2008).

Daar tegenover staat dat men bij elke betaling aan een onderaannemer dient na te gaan of er inhoudingsplicht is inzake RSZ en belastingschuld.

Bij het niet naleven wordt men aansprakelijk voor een deel van de schulden.

U kan consulteren via Google :

Artikel 30 bis - inhoudingplicht.

Zeker na te gaan !

Meerwaarde belastingen

Als u een woning binnen de 5 jaar met winst verkoopt, dient u rekening te houden met een eventuele meerwaardebelasting van 16,5%!

Gelukkig zijn er heel wat vrijstellingen en mogen er heel wat onkosten in mindering gebracht worden. De meeste winsten ontspringen dan ook de dans. Een overzichtje:

Particulieren konden vroeger een woning steeds belastingvrij verkopen.

Sedert 1 januari 1997 heeft de wetgever evenwel een meerwaardebelasting van 16,5% ingevoerd voor winsten op gebouwen die binnen de vijf jaar verkocht worden.

1.    basisregel:

Particulieren die een gebouwd onroerend goed binnen vijf jaar na de verwerving ervan verkopen, moeten in de personenbelasting 16,5% belastingen ( te verhogen met gemiddeld iets meer dan 6% gemeentebelasting) betalen op de winst, de meerwaarde.

2.    Uitzonderingen (vrijstellingen):

1.    De belangrijkste uitzondering op de taxatie is die voor de eigen gezinswoning. Met gezinswoning bedoelt men hier de eigen woning, maar dan wel in de fiscale betekenis van het woord. De vrijstelling geldt immers indien u de fiscale vrijstelling voor de eigen woning geniet voor de periode vanaf 1 januari van het jaar dat voorafgaat aan het jaar van de verkoop. Dus snel daar uw domicilie nemen, zal niet lukken.

2.    Verder is er ook een vrijstelling voor de verkoop van woningen van minderjarigen, onbekwaam verklaarden en geesteszieken, indien de familieraad daartoe machtiging heeft gegeven.

3.    Ook sommige onteigeningen of overdrachten in der minnen van onroerende goederen ten algemenen nutte zijn vrijgesteld.

4.    Een eigenaardige vrijstelling is die op meerwaarden op gronden waarop een gebouw staat waarvan de verkoopwaarde lager is dan 30% van de verkoopprijs van het geheel. Deze meerwaarden lijken op het eerst zicht vrijgesteld te zijn, maar komen meteen in aanmerking voor een andere soort meerwaardetaxatie, nl. die op ongebouwde onroerende goederen (33% bij verkopen tijdens de eerste vijf jaar, vrijstelling is dit dus zeker niet).

3.    Hoe zit het met de termijn van 5 jaar?

De meerwaarde is slechts belastbaar in de volgende gevallen.

a)    Als het gebouw onder bezwarende titel (bijv. door aankoop, ruiling, …) is verkregen. De meerwaarde is dan belastbaar als binnen vijf jaar na de datum van verkrijging het gebouw vervreemd wordt.

b)   Als het gebouw verkregen is bij schenking. De winst is belastbaar als u de woning vervreemdt binnen drie jaar na de akte van schenking en binnen vijf jaar nadat de schenker het onroerend goed onder bezwarende titel had verkregen.

c)    U verkreeg grond onder bezwarende titel of bij schenking. Hierop bouwt u binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond. De winst is belastbaar als u het geheel binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikneming of verhuring van het gebouw vervreemdt.

De termijn wordt berekend vanaf de datum der notariële aankoopakte tot de datum der notariële verkoopakte. De datum van de onderhandse verkoopovereenkomst speelt dus geen rol!

In het zeldzame geval dat er geen notariële akte is, komt evenwel de datum in aanmerking waarop de verkoopsovereenkomst is geregistreerd.

4.     Berekening van de belastbare meerwaarde en de aftrek van onkosten:

De belastbare meerwaarde wordt geheven op het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs.

De verkoopprijs is de prijs waartegen het onroerend goed is overgedragen of de waarde van een herschatting, indien die hoger is. De prijs kunstmatig laag houden bij een wederverkoop (m.a.w. “zwart geld”) zal dus niet altijd helpen. De ontvanger kan de waarde in de akte herschatten volgens de normale verkoopwaarde voor een dergelijke woning. Herschattingen komen regelmatig voor als de ontvanger vermoedt dat de echte verkoopprijs hoger is, of moet zijn, dan de verkoopprijs die u opgaf.

De verkoopprijs wordt verminderd met de kosten voor verkoop, zoals het commissieloon van een vastgoedmakelaar, publiciteit, onkosten landmeter, ect …

Voor de oorspronkelijke aankoopprijs worden de volgende bedragen in aanmerking genomen:

·      De prijs waarvoor het goed werd gekocht, of , indien die hoger is, de waarde van de herschatting.

·      De prijs waarvoor het goed door de schenker werd verkregen, of, indien die hoger is, de waarde van de herschatting.

·      De prijs waarvoor de grond door de belastingplichtige of door de schenker onder bezwarende titel werd verkregen, of, indien die hoger is, de waarde van de herschatting, vermeerderd met de prijs van het uzelf opgericht gebouw

De werkelijk gedragen aanschaffingskosten mogen bij de aankoopprijs bijgeteld worden, met een minimum van 25%  (zelfs al zijn de werkelijke onkosten minder dan 25%).

Bovendien mag het bedrag van de “aankoopprijs + aanschaffingkosten” verhoogd worden met 5% per volledig jaar dat het goed in uw bezit was (of per verlopen jaar tussen de datum van de ingebruikname van een zelf opgericht gebouw en de verkoop ervan).

Investeringen, kosten en verbeteringswerken die u zelf gedaan hebt tussen de aankoop en verkoop mogen ook in rekening gebracht worden. De uitgaven moeten in dat geval wel verantwoord worden door een factuur van een geregistreerde aannemer.

5.    Een voorbeeld maakt dit wat duidelijker:

Drie jaar geleden kocht u een woning voor € 99 175. De ontvanger der registratierechten herschatte dit bedrag naar € 111 552.

Na drie jaar verkoopt u de woning voor € 198 315. U heeft daarvoor een makelaar ingeschakeld, wiens commissieloon € 9 916 bedraagt.

In het eerste jaar na de aankoop had u verbouwingswerken verricht voor € 22 310 door een geregistreerde aannemer en voor € 1 239 door een vriend.

De belastbare meerwaarde bedraagt in dit geval:

6.    Wie betaalt de belastingen?

Enkel natuurlijke personen betalen, dus niet de vennootschappen.

Vallen ook niet onder deze regeling: een natuurlijk persoon die het gebouw voor de verkoop gebruikte voor beroepsdoeleinden: de meerwaarde is dan als beroepsinkomen belastbaar.

7.    Opgelet voor “speculatieve verkopingen”!

Wanneer een particulier een woning verkoopt louter en alleen om zoveel mogelijk winst te maken, moet hij hierop een ander soort belasting dan de gewone meerwaardebelasting betalen. Dat u winst kon (kan) maken, aanvaardt de fiscus nog. Maar als ze kan aantonen dat de verkoop een speculatief karakter heeft, en dus niet meer tot de privésfeer behoort, wordt de verkoop belast als een divers inkomen aan een belastingtarief van 33%.

Nog erger is het als de fiscus kon aantonen dat u eigenlijk een beroepsactiviteit uitoefent door aan- en verkoop van gebouwde onroerende goederen. De winst wordt dan belast als een beroepsinkomen aan het progressief tarief der inkomstenbelastingen.

Verplichte registratie van huisvestingscontracten

Een huurcontract registreren is niet altijd gratis
Verhuurt u een woning of appartement die/ dat door een gezin of een alleenstaande wordt bewoond, dan bent u verplicht dat huurcontract te laten registreren. Die procedure is kosteloos en eenvoudig. Toch kunnen niet alle huurcontracten gratis geregistreerd worden.

Als u een woongelegenheid verhuurt, bent u verplicht de huurovereenkomst te laten registreren. U bent als verhuurder verantwoordelijk voor de registratie en niet de huurder: U heeft er ook alle belang bij. Laat u uw huurcontract niet registreren, dan kan de huurder uw pand verlaten zonder enige opzeggingstermijn. Hij is in dat geval ook geen enkele vergoeding verschuldigd. Tot voor kort waren het vooral de huurders die er belang bij hadden hun huurovereenkomst te laten registreren. Zo konden ze ervoor zorgen dat ook nieuwe eigenaars die zouden respecteren.

Periode
Sluit u een nieuw huurcontract af, dan bent u als verhuurder verplicht dat contract binnen de 2 maanden na de ondertekening te laten registreren.

Kosteloos
Terwijl u vroeger voor de registratie van een huurcontract een registratierecht van 25 euro en zegelrechten moest betalen, is die procedure voortaan kosteloos. Voor meer informatie kan u terecht bij een callcenter op het nummer 02/572.57.57 en dat op werkdagen van 8 tot 17 uur. Zo komt u te weten welk registratiekantoor voor uw contract bevoegd is.

Eenvoudig
De registratie is niet alleen gratis, ze is ook eenvoudig. U hoeft niet noodzakelijk bij het registratiekantoor langs te gaan. U kan perfect uw contract via post, fax of e-mail (met pdf-document) opsturen. Het document wordt voorzien van de stempel met verwijzing naar de vaste dagtekening en handtekening van de ontvanger. Dat krijgt u binnen de week terug via de post.

Enkel huisvesting
Kosteloze registratie is er enkel voor huurcontracten die slaan op huisvesting. Voor de registratie van alle andere huurcontracten moeten wel nog registratierechten worden betaald. Denk daarbij aan contracten die slaan op handelshuur of verhuur van burelen, magazijnen of garages. De verschuldigde registratierechten bedragen 0,2 procent van de huurprijs en huurlasten over de totale looptijd van  het contract. Voor die contracten blijft ook het zegelrecht bestaan.

Uitverkoop wegens verbouwing, stopzetting, e.a.

Hoe kan men overgaan tot een uitverkoop?

Vooraleer men een uitverkoop mag beginnen, moet men minstens 10 werkdagen vooraf melding doen per aangetekende brief van het voornemen om uit dit te verkopen gericht aan

MINISTERIE VAN ECONOMISCHE ZAKEN
Bestuur Handelsbeleid
Dienst Handelsreglementering
Koning Albert II laan 16
1000 Brussel
Tel.: 02/206 51 91 (09)
Fax: 02/206 57 71

Wat moet er in de brief staan?

De identiteit van de verkoper (naam, BTW-nummer, nummer van het handelsregister), de datum van de aanvang van de verkoop, de plaats van de verkoop, de aangehaalde reden (één van de negen toegelaten gevallen)

Wat moet er toegevoegd worden aan de brief?

Aan de brief moet een bewijs toegevoegd worden waaruit blijkt dat de aangehaalde reden ook werkelijk bestaat (bijvoorbeeld: een bestek van de uit te voeren werken, een kopie van een pensioenaanvraag, een kopie van de opzeggingsbrief van de handelshuur, een kopie van een overeenkomst van overdracht van handelsfonds, enz. ... ).

In welke gevallen kan men overgaan tot uitverkoop?

1. de verkoop heeft plaats ter uitvoering van een rechtelijke beslissing (bv. Faillissement).


2. de erfgenamen of rechtverkrijgenden van een overleden verkoper stellen hun verworven voorraad geheel of gedeeltelijk te koop.


3. de verkoper stelt de voorraad overgedragen door degene van wie hij de handel overneemt, geheel of gedeeltelijk te koop.


4. de verkoper die zijn activiteit stopzet, stelt zijn gehele voorraad te koop, mits hij nochtans tijdens de drie voorafgaande jaren geen gelijkaardige producten om dezelfde reden uitverkocht heeft.


5. verbouwingen of opknapbeurten die meer dan 20 werkdagen duren, worden uitgevoerd in de lokalen waar gewoonlijk de verkoop aan de consument plaatsvindt en zij maken er de verkoop tijdens de periode van de werkzaamheden onmogelijk, mits de verkoper nochtans tijdens de drie voorafgaande jaren geen gelijkaardige producten om dezelfde reden uitverkocht heeft.

Om dit geval te kunnen inroepen, moet de verkoper minstens 3 voorwaarden in acht nemen:
1. De werken moeten een tijdsduur van minstens 20 werkdagen hebben en tijdens de uitvoering ervan is de verkoop niet meer mogelijk. Bijgevolg zal het verkooppunt gesloten zijn gedurende minstens 20 werkdagen (ongeveer één kalendermaand);


2. De verkoper moet kleinhandelaar zijn, de groothandelaars vallen buiten het beschouwde geval;


3. De verkoper mag geen uitverkoop hebben gehouden tijdens de voorbije drie jaren om dezelfde redenen.


6. de overbrenging of de opheffing van de inrichting waar de verkoop aan de consument gewoonlijk plaatsvindt, maakt de verkoop van de producten, die zich in de inrichting van de verkoper bevinden, noodzakelijk op voorwaarde dat de inrichting reeds minstens een jaar wordt uitgebaat door dezelfde verkoper, voor het begin van de uitverkoop.
   Wanneer een verkoper zijn verkooppunt moet verhuizen of één van zijn verkooppunten gaat sluiten, kan hij een uitverkoop houden in geval van noodzaak (bijvoorbeeld: aanzienlijke moeilijkheden om de verschillende goederen van een handelszaak over te brengen naar een ander verkooppunt; deze moeilijkheid kan voorkomen uit een te grote financiële last, moeilijk te verplaatsen of breekbare goederen).


7. ernstige schade werd door een ramp aan de gehele productenvoorraad of aan een belangrijk gedeelte ervan toegebracht.


8. door overmacht wordt de activiteit aanzienlijk gehinderd.
   Met overmacht wordt een gebeurtenis bedoeld die geheel buiten de wil van de verkoper plaatsvindt en die hij niet kan voorkomen. Zo kan men bijvoorbeeld de wegeniswerken vermelden, die gedurende een bepaalde tijd de toegang tot het verkooppunt verhinderen of bemoeilijken.
   Indien men een totale uitverkoop wegens wegeniswerken meedeelt, dient in bijlage een bewijs te worden gevoegd uitgaande van het gemeentebestuur of van de aannemer van werken waaruit de duur en de plaats van de werken blijkt.
   De wegeniswerken dienen plaats te vinden in de straat waar de handelaar zijn verkooppunt heeft. De uitverkoop kan starten vanaf de begindatum van de werken in de straat tot het einde van de werken, met een maximum periode van 5 maanden.
   Risico’s die inherent zijn aan elke uitvoering van een zelfstandige activiteit kunnen niet als overmacht worden beschouwd; bijvoorbeeld ziekte, financiële moeilijkheden of negatieve bedrijfsresultaten.


9. de handelaar of ambachtsman verzaakt elke beroepsactiviteit omwille van opruststelling (pensioen) op voorwaarde evenwel dat hij in de loop van het vorige jaar geen uitverkoop heeft gehouden op grond van de in punt 4 bedoelde reden of van de in punt 6 bedoelde opheffing van de inrichting.

Controle van de uitverkopen

Wanneer melding wordt gedaan van een uitverkoop, zal de dienst handelsreglementering u een ontvangstmelding sturen van uw aangifte en een kopie hiervan overmaken aan het Bestuur Economische Inspectie. Deze ontvangstmelding mag niet verward worden met een toelating en geeft geen uitsluiting over de gegrondheid van de verkoop.

Duur van de uitverkoop

De duur van de uitverkoop is beperkt tot vijf maanden voor de gevallen voorzien in artikel 46, 1 tot 8 en tot twaalf maanden in het geval voorzien in artikel 46.9 (opruststelling). Onderbrekingen van de uitverkoop tijdens de termijn bedoeld in het eerst lid hebben geen schorsende werking. De handelaar kan overgaan tot uitverkoop vanaf de datum vermeld in zijn ontvangstbevestiging.

Waar moet de uitverkoop gebeuren?

Behalve in de gevallen 1 (rechterlijke beslissingen) en 7 (een ramp), moet de uitverkoop plaatsvinden in het gebruikelijk verkooppunt.

Welke producten mogen worden verkocht in uitverkoop?

Alleen de producten die behoren tot de voorraad van de verkoper op het ogenblik van de melding mogen in uitverkoop aangeboden worden. De producten die in consignatie zijn ontvangen mogen niet in uitverkoop worden verkocht, vermits ze niet mogen beschouwd worden als een deel van de voorraad van de verkoper.

Overbrenging tussen verkooppunten

Een verkoper die verschillende verkooppunten heeft, mag geen producten overbrengen naar de plaats waar de uitverkoop plaats vindt.

Welke prijsverminderingen moet men toepassen?

Belangrijk:
tijdens de wettelijke sperperioden (van 15 mei tot en met 30 juni en van 15 november tot en met 2 januari) verbiedt de wet elke aankondiging van prijsvermindering voor de sectoren van kleding, de lederartikelen, de fijne lederwaren en de schoenen. Bijgevolg mag men in deze sectoren tijdens deze periodes aankondigen dat een uitverkoop plaatsvindt, maar men mag geen doorstreepte prijzen vermelden, noch kortingpercentages. Dit verbod treft alle aankondigingen (bv. Reclame uitstalramen, binnen in de zaak).

Verkoop met verlies

Tijdens een uitverkoop kan een verkoper de producten, die het voorwerp zijn van een uitverkoop, met verlies verkopen (verkoop onder de bevoorradingsprijs of met een uiterst beperkte winstmarge).

Reclame

In elke reclame (dagbladen, televisie, radio, uitstalraam, …) voor een uitverkoop, moet de begindatum van de uitverkoop worden vermeld.

Tip: Wanneer u in aanmerking komt voor deze maatregel doe dan ook de nodige aanvraag; er zijn immers strenge sancties voorzien.

Attest 6 % BTW in de bouw

Ondergetekenden, (naam en adres klant)

Dhr. en/of Mevr. ................................................

Wonende ...........................................................

..................  .......................................................

 Verklaren hiermee dat onroerende werkzaamheden welke zullen worden uitgevoerd aan de woning gelegen te:      

Door (adres of stempel aannemer):

 En deze onderworpen zijn aan het tijdelijk verlaagd BTW-tarief van 6% gezien

1.    Het onroerende handelingen betreffen met eventuele leveringen aan een onroerend goed dat ten minste 5 jaar in gebruik is.

2.    Het onroerend goed wordt uitsluitend of in hoofdzaak als woning aangewend.

Gedaan te .............................. , datum ...............

Handtekening(en)

 Verkoopfactuur nummer:                                                                         te klasseren bij de verkoopfactuur
(1) te schrappen

Wanneer men niet akkoord kan gaan met de levering en/of factuur dan dient men deze schriftelijk (aangetekend) te protesteren. Uiteraard kan men eerst trachten tot een akkoord te komen. Te vaak evenwel betaalt men daarna gewoon niet, doch dit levert geen enkel bewijs dat met de factuur betwist.

Het protest dient binnen een redelijke termijn te gebeuren en voldoende gemotiveerd zijn.